Mise à jour – printemps 2026
Cet article actualise notre analyse publiée en septembre 2024. Les causes structurelles que nous avions identifiées sont toujours là, certaines se sont atténuées, d’autres se sont aggravées.
En septembre 2024, nous listions les facteurs d’une crise immobilière profonde. Dix-huit mois plus tard, le tableau s’est partiellement éclairci, mais la prudence s’impose.
📈Le crédit : une respiration, pas une guérison
Les taux de crédit se sont stabilisés autour de 3,17 % fin 2025, loin des 4 % atteints en 2023. Le seuil symbolique de 2,99 % a même été accessible en 2025 pour les profils solides sur des durées de 11 à 20 ans. Résultat : les transactions ont atteint 945 000 à fin décembre 2025, en progression de 12 % sur un an, une vraie reprise, mais qui ne rattrape pas encore les niveaux d’avant-crise.
Pour 2026, les taux devraient se stabiliser autour de 3,35–3,5 % sur 20–25 ans. Un retour sous les 3 % est définitivement écarté à court terme.
🏦Le neuf, toujours sinistré
C’est le point noir persistant. Les mises en chantier sont en recul de 33 % par rapport à l’avant-crise, les faillites de promoteurs ont augmenté de 45 % entre juillet et septembre 2025, et la France pourrait manquer de 500 000 logements d’ici fin 2026. Le logement neuf accuse encore -14 % de ventes en 2025, pénalisé par la fin de la loi Pinel et des coûts de construction toujours élevés.
L’élargissement du PTZ à l’ensemble du territoire depuis avril 2025 constitue un signal positif, mais les niveaux de construction demeurent historiquement bas.
🧾La fiscalité et l’instabilité politique : freins persistants
C’est là que le bât blesse encore. Selon une étude de fin 2025, 88 % des Français se déclarent pessimistes sur l’impact du contexte politique sur l’immobilier à court terme. L’incertitude fiscale et politique reste le principal frein à une reprise plus franche.
La dégradation de la note souveraine de la France par Fitch puis S&P en 2025, de AA− à A+, a créé une prime de risque spécifiquement française qui pèse sur les conditions de financement. Les investisseurs privés, eux, font face à un environnement réglementaire et fiscal particulièrement contraignant depuis trois ans, qui modifie profondément leurs arbitrages.
🔍En résumé
Le marché de l’ancien respire. Mais la crise s’est fragmentée plutôt que résorbée : l’ancien reprend, le neuf s’effondre ; les primo-accédants reviennent, les investisseurs reculent ; certaines villes repartent à la hausse, d’autres continuent de baisser. Sans cadre stable pour l’investissement et la production de logements, la crise ne pourra pas se résorber durablement.
La pression fiscale sur l’immobilier reste l’un des leviers les moins bien maîtrisés par les entreprises. Dans un contexte où chaque euro de charge compte, un audit de vos impôts locaux, taxes d’urbanisme et taxes sur les surfaces peut générer des économies immédiates, et récurrentes. C’est le terrain d’intervention quotidien d’Elcée conseil.