Mis à jour, printemps 2026
Le patrimoine immobilier d’une entreprise, d’un propriétaire génère des obligations fiscales à chaque étape de son cycle de vie : avant même que les murs soient construits, pendant l’exploitation, et jusque dans les périodes d’inactivité. Ce guide recense l’ensemble des taxes applicables selon la nature et l’état du bien.
- Les propriétés non bâties
Un terrain nu est loin d’être exempt de fiscalité.
Taxe foncière sur les propriétés non bâties (TFPNB) Due par le propriétaire, elle s’applique à tous les terrains non construits : terres agricoles, terrains à bâtir, carrières, étangs, jardins. Son montant varie selon la nature cadastrale du terrain et les taux fixés par les collectivités locales. Pour les terrains constructibles situés en zone tendue, des majorations significatives peuvent s’appliquer.
- Les propriétés bâties
La fiscalité immobilière des entreprises se décline en trois grandes phases.
- Avant l’achèvement de la construction
C’est la phase la plus dense en obligations fiscales, souvent sous-estimée lors du montage d’un projet immobilier.
Taxe d’aménagement (TA) et Taxe d’archéologie préventive (TAP) Dues à l’obtention du permis de construire, elles financent les équipements publics et les fouilles archéologiques préventives. Leur calcul est basé sur la surface taxable et les taux locaux. (Voir notre article dédié sur les obligations déclaratives.)
TCBCS, Taxe pour la Création de Bureaux, de Commerces et de Stockage en Île-de-France Spécifique à la région Île-de-France, elle est due lors de la construction, reconstruction ou extension de locaux à usage de bureaux, commerces ou entrepôts au-delà de certains seuils de surface. Son montant varie selon la zone géographique et la nature des locaux.
PFAC, Participation pour le Financement de l’Assainissement Collectif Due lors du raccordement d’une construction au réseau public d’assainissement. Son montant est fixé par la collectivité locale selon ses propres délibérations.
PUP, Projet Urbain Partenarial Convention conclue entre la collectivité et le propriétaire ou l’aménageur pour financer les équipements publics rendus nécessaires par une opération de construction. Elle se substitue à certaines participations d’urbanisme.
Participation financière en ZAC, Zone d’Aménagement Concerté Les constructions réalisées dans le périmètre d’une ZAC sont soumises à une participation spécifique destinée à financer les équipements de la zone. Elle remplace la taxe d’aménagement dans ce cadre.
PEPE, Participation pour Équipements Publics Exceptionnels Participation due lorsqu’une construction nécessite des équipements publics d’une nature ou d’une importance exceptionnelle, non couverts par la taxe d’aménagement ordinaire.
TFPNB sur terrain constructible Tant que la construction n’est pas achevée, le terrain reste imposable à la TFPNB, souvent avec une majoration pour les terrains constructibles en zone tendue.
Taxe forfaitaire sur la cession à titre onéreux de terrains nus devenus constructibles Due lors de la vente d’un terrain nu qui a acquis sa constructibilité grâce à une décision d’urbanisme. Elle frappe la plus-value liée au changement de statut du terrain.
PPAE, Participation pour Prise en charge des équipements publics d’infrastructure Ancienne participation liée aux PAE (Plans d’Aménagement d’Ensemble), supprimés en 2012. Les dossiers antérieurs à cette date peuvent encore faire l’objet de régularisations.
Versement pour sous-densité Mécanisme facultatif permettant aux collectivités de taxer les constructions en dessous d’un seuil minimal de densité. Abrogé en 2021, mais les dossiers engagés avant cette date restent concernés.
- Propriété bâtie en exploitation
C’est la phase la plus connue, et pourtant celle où les erreurs de base de calcul sont les plus fréquentes.
TFPB, Taxe Foncière sur les Propriétés Bâties Impôt local annuel dû par le propriétaire, calculé sur la valeur locative cadastrale du bien. Elle constitue souvent la charge fiscale immobilière la plus lourde pour les entreprises propriétaires. Plusieurs taxes annexes s’y ajoutent :
- TSE : Taxe Spéciale d’Équipement
- TASS : Taxe Additionnelle à la Taxe Foncière sur les propriétés non bâties (en Île-de-France et PACA)
- TEOM : Taxe d’Enlèvement des Ordures Ménagères
- GEMAPI : Taxe pour la Gestion des Milieux Aquatiques et la Prévention des Inondations
CFE, Cotisation Foncière des Entreprises Composante de la Contribution Économique Territoriale (CET), elle est due par toute entreprise exerçant une activité professionnelle non salariée. Son assiette est la valeur locative des biens immobiliers utilisés pour l’activité.
CVAE, Cotisation sur la Valeur Ajoutée des Entreprises ⚠️ Point d’attention majeur. La suppression définitive de la CVAE, initialement prévue pour 2024 puis 2027, a de nouveau été repoussée à 2030 par la loi de finances pour 2025. En 2025, elle reste due par les entreprises dont le chiffre d’affaires dépasse 500 000 €, à un taux maximal de 0,19 % pour les entreprises dont le CA dépasse 50 millions d’euros, avec une contribution complémentaire exceptionnelle de 47,4 % de la CVAE applicable pour 2025. À surveiller de près chaque loi de finances.
TSB, Taxe sur les Surfaces de Bureaux (Île-de-France et PACA) Due annuellement par les entreprises occupant des bureaux, locaux commerciaux ou de stockage en Île-de-France et PACA. Elle est calculée sur la surface réellement occupée, d’où l’importance d’un relevé de surfaces précis et à jour.
TASS, Taxe Additionnelle sur les Surfaces de Stockage (Île-de-France et PACA) Applicable aux locaux de stockage dans ces deux régions. Comme la TSB, elle est assise sur les surfaces occupées, et les erreurs de déclaration sont fréquentes.
Taxe de Balayage Taxe locale facultative instaurée par certaines communes pour financer le nettoyage des voies publiques devant les propriétés. Son montant et son existence varient d’une commune à l’autre.
IFER, Imposition Forfaitaire sur les Entreprises de Réseaux Taxe spécifique aux opérateurs de réseaux (énergie, télécommunications, transport ferroviaire). Elle frappe les installations et équipements liés à ces activités implantés sur le territoire national.
TASCOM, Taxe sur les Surfaces Commerciales Due par les établissements de commerce de détail dont la surface de vente dépasse 400 m² et dont le chiffre d’affaires annuel HT est supérieur à 460 000 €. Son taux varie selon la surface et le chiffre d’affaires au m².
C3S, Contribution Sociale de Solidarité des Sociétés Due par les entreprises dont le chiffre d’affaires dépasse 19 millions d’euros. Bien qu’elle ne soit pas strictement une taxe immobilière, elle pèse sur les sociétés foncières et les grands propriétaires d’actifs immobiliers.
Redevance des mines Due par les exploitants de mines ou de carrières, calculée sur la base de la production extraite et des surfaces exploitées. Concerne les entreprises du secteur extractif disposant d’un patrimoine foncier dédié.
Imposition forfaitaire sur les pylônes à haute tension Due par les exploitants de lignes électriques à très haute tension. Son montant est fixé forfaitairement par pylône et par niveau de tension.
- Propriété bâtie inexploitée, friches et démolitions
Un bien vide n’est pas un bien fiscalement neutre. Bien au contraire.
TFPB et ses taxes annexes La taxe foncière reste due intégralement, même si le bien est vacant ou en attente de démolition. Aucune vacance de fait ne suspend l’imposition.
Taxe sur les friches commerciales Instaurée par les communes, elle frappe les locaux commerciaux vacants depuis plus de cinq ans. Son taux est progressif selon la durée de vacance et peut atteindre des montants significatifs.
Taxe de vacance Applicable dans les zones tendues, elle vise les logements vacants depuis plus d’un an. Pour les entreprises propriétaires de logements vacants, elle s’ajoute à la TFPB.
TFPNB selon spécificité du terrain Si le bien est démoli et que le terrain retrouve son statut de terrain nu, il redevient imposable à la TFPNB, selon sa nature cadastrale actualisée.
Ce qu’il faut retenir
Le cycle fiscal d’un bien immobilier d’entreprise est long, complexe et évolutif. Les bases de calcul sont rarement vérifiées, les surfaces rarement contrôlées, et les erreurs, dans les deux sens, sont courantes. Une révision régulière de l’ensemble de ces postes, entre autres, est une démarche de bonne gestion, pas une démarche contentieuse.
Elcée conseil audit l’ensemble de ces postes fiscaux pour identifier les bases contestables, les surfaces mal déclarées et les trop-payés récupérables, sur le passé comme sur l’avenir.